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專題文章 : 鬆綁打房有跡可循 下一步解禁房貸?

【住展房屋網/台北報導】日前台北市宣布準備放寬囤房稅稅率規範,而且號稱是防錯殺條款;但其實明眼人一看就知,這是在幫建商,畢竟賣不出的成屋還要繳更多持有稅,對建商來說肯定是大負擔;而且如果柯市府稱這是實事求是,那麼一般賣方的待售物件,是否也該比照辦理才對?另外,就算是給緩衝期,也應該僅限於先建後售,而不是曾預售過的建案。
不過,這是否能產生實質正面效應?恐怕還有但書。畢竟近年北市推案量其實不多,就更別說調降囤房稅率的規劃屬地方自治條例範疇,還要議會點頭才算;而以目前民氣情況論,無論黨派,市議員們恐怕都不會點頭。據此,營建類股次日大漲,說實話真的漲得讓人摸不著頭緒。
更重要的是,即便全台建商囤房稅率都降到2%,也不代表線上待售餘屋就能順利去化;因為現在市場買氣低迷,問題核心不是持有稅率,而是價格認知。
根據住展房屋網企研室實際觀察,目前以剛性需求為大宗的房市潛在買方,普遍期待價格下修或說擔心買在高點,而且希望下修的幅度仍高於賣方目前實際降幅。
但賣方想法完全不同;一方面過去幾年獲利豐厚,現在利率又低,因此還不到降價求售階段,近年購入土地成本較高也是因素。此外,他們更認為現在已是最壞時刻;隨著選舉終將落幕,有利條件將會一一浮現。
首先,這幾年海外投資不動產興盛,但原因除了政府打壓外,也和近年選舉多、政局動盪有關。待明年選後,不少業者就預期外流資金可能回流。還有業者大膽假設,目前經濟持續不振下,政府黔驢技窮,最後還是會一反這兩三年的打壓,回頭救房市以拼經濟。如目前市場就預期九月央行會降息,這無論對消費者申請房貸或業者融資來說,都是正面利多。
此外,相較於外貿,刺激內需產業短期內似乎較能收效,但能倚靠的產業也還真的不多;現在行政院想透過補助住宿費方式拼觀光,但恐怕杯水車薪。相對地,住居市場能產生的邊際效應還是可期;這正是柯市府調降建商囤房稅率的目的之一,更是新政府將採用的招數,而鬆綁信用管制,可能就是下一重要步驟。
因為現在投資客觀望退場,加上房價確實略見鬆動;據此住展房屋網企研室研判,央行進一步解除信用管制的機率將愈來愈高。而在民眾基於剛性需求購屋後,確實能促成周邊包含家電、裝潢等邊際效應刺激內需。
不過這個最後招數,還是可能產生『反噬』現象:畢竟房市不比一般消費市場,分眾型態明顯。高檔名車或服飾再貴,也不致造成一般國民車或平價衣褲跟漲;但豪宅價格上揚,周邊外圍一般住宅或區位房價絕對跟著拉高,影響庶民購屋。這樣的情況,過去十年早已歷歷在目。
靠救房市來救經濟並非不可,但主事者必須先弄清楚,房市產品以上特殊性;不能單向壓抑或拉抬,否則都會產生負面作用,要讓遊戲規則更完備才行,並透過合理稅制等制度,讓富人盡一些社會責任,再把這些資源拿來濟貧。
至於方法,絕不是單純補助買房、租房,而是興辦足量社宅照顧弱勢,同時更要透過制度健全化導正市場秩序,讓市場回歸真正的供需機制,讓空閒房屋釋出,真正達到住者適期屋的應然境界。這樣一來,房市才能發揮其內需產業的該有效能,且不至於造成太大副作用,反過來影響多數人的居住權益。


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